Qu’est-ce que le cadastre ?
Le cadastre est un document qui permet de connaître la propriété foncière d’un bien.
Il délimite et recense les parcelles de terrains et leurs propriétaires. Il permet notamment de connaître l’emplacement, la délimitation et la consistance d’un bien immobilier, de connaître le propriétaire d’une parcelle et de rechercher des informations fiscales (par exemple, la valeur locative d’un bien). La consultation du cadastre vous permet donc de vérifier les limites parcellaires de votre propriété avec vos voisins et avec le domaine public.
Attention, bien que le cadastre vous informe précisément sur votre propriété, ces documents n’ont pas de valeur juridique et il est donc important d’utiliser ces documents avec les précautions nécessaires.
> Démarche en ligne : cliquer ici
A l’occasion de chaque vente immobilière située dans une zone où s’applique le droit de préemption, une déclaration d’intention d’aliéner doit être déposée en mairie. Cette formalité est obligatoire.
Venelles a institué un droit de préemption urbain simple à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser de son territoire, par délibération du 13 septembre 2017. Ainsi, ce droit s’applique aux zones UA, UB, UC, UD, UE, 1AU et 2AU, ainsi qu’à leurs sous-secteurs.
Depuis le 1er janvier 2018, la Métropole Aix-Marseille Provence est compétente pour l’exercice du droit DPU (droit de préemption urbain).
La commune reste guichet unique de réception en mairie des DIA
Une obligation
La ville dispose d’un droit de préemption. Elle est alors prioritaire en cas de vente d’un bien immobilier et peut se substituer à l’acquéreur.
À l’occasion de chaque vente, il est important de bien se renseigner pour savoir si le bien en question se situe ou non dans le périmètre de droit de préemption urbain. Et auquel cas, de déposer une déclaration d’intention d’aliéner en mairie qui est alors obligatoire.
Le défaut de déclaration à la commune pour un bien soumis au droit de préemption urbain est de nature à entraîner la nullité de la vente.
Comment faire sa déclaration ?
La déclaration doit être adressée pour instruction à la mairie par lettre recommandée avec AR. Bien que cette démarche soit théoriquement à la charge du vendeur, c’est généralement le notaire qui s’en occupe. Pour éviter d’induire en erreur l’instruction par le service et d’entraîner sa nullité, la déclaration doit être correctement renseignée. Toute déclaration incomplète et ne portant pas les mentions obligatoires ne pourra faire l’objet d’une instruction.
Pour les déclarations relatives aux ventes immobilières qui se situent dans un espace naturel sensible (ENS) ou comprises dans un périmètre de protection des espaces agricoles et naturels (PAEN), celles-ci doivent se faire via l’adresse mail suivante : dia.ens@departement13.fr.
Instruction et décision de préemption
Le Maire ou l’adjoint délégué informe ensuite le déclarant de l’intention d’exercer ou non le droit de préemption. Dans le cas d’une décision de préemption, le vendeur est contacté et une procédure encadrée par les textes est alors être engagée pour se substituer à l’acquéreur (visites sur sites, consultation des domaines, arrêté de préemption). Toutefois, en l’absence de réponse dans le délai de 2 mois de la part de la mairie ou de la métropole, la vente peut s’effectuer au profit de l’acquéreur désigné dans la DIA. La collectivité est réputée y avoir renoncé.
L’alignement individuel est un acte qui permet de fixer la limite entre la voie publique et votre propriété (terrain, jardin…).
Cet acte peut être demandé :
• avant l’acquisition de votre propriété pour valider vos droits à faire évoluer votre futur bien (en réalisant une extension par exemple)
• après l’acquisition de votre propriété, si vous envisagez de réaliser des travaux (par exemple, pose d’une clôture afin qu’elle n’empiète pas sur la limite de la voie publique).
– Votre demande peut être faite par mail urbanimse@venelles.fr ou sur papier libre (à envoyer) au service urbanisme.
Elle doit comporter : votre nom et adresse, la description des travaux projetés et l’adresse de votre propriété.
L’acte est un document écrit qui prend la forme d’un arrêté. Il est délivré gratuitement.
L’alignement individuel est un droit qui ne peut vous être refusé mais ne dispense pas de demander les autorisations d’urbanisme nécessaires (par exemple, en cas d’extension de votre bien).
De nombreuses voies de Venelles sont aujourd’hui encore privées, bien qu’ouvertes à la circulation publique pour certaines. Les propriétaires de ces voies peuvent, s’ils le souhaitent, et sous certaines conditions, demander la cession de celles-ci à la commune.
Le principe de l’intégration progressive des voies privées dans le domaine public communal, a fait l’objet de deux délibérations du Conseil Municipal, en 2007 puis 2014.
A ce jour, sur 91 voies privées recensées, seuls 5 sites ont vu leurs voies intégrées. Certains actes de reprise sont encore en cours de rédaction chez le notaire.
Il apparaît donc que les modalités de reprises fixées il y a dix ans sont trop lourdes et ne permettent pas d’avancer sur ce dossier.
C’est pourquoi le Conseil Municipal a délibéré le 29 mars 2016 pour les simplifier.
> Lire la délibération
Le diagnostic de la voirie
Un diagnostic de la voirie a été lancé afin de disposer d’un état des lieux le plus exhaustif possible des linéaires, surfaces et éléments marquants de la voirie du domaine public et privé confondus.
Une fois ce diagnostic réalisé, les travaux d’amélioration éventuels des voies intégrées seront réalisés dans le cadre du programme général de réhabilitation des voiries de la commune.
La procédure d’intégration
- Une instance légalement mandatée par les riverains de la voie recevable à demander l’intégration de la voie et à intervenir pour la signature des actes = une Association Syndicale des Copropriétaires (ASC) ou bien un mandataire qui représente les copropriétaires (contrat de mandat établi et signé par tous les copropriétaires).
- L’accord unanime des riverains copropriétaires en cas d’absence d’ASL, ou l’accord de la majorité des copropriétaires prévue par les statuts de l’ASL, exprimé et constaté par l’instance légalement reconnue pour les représenter (ASL ou le mandataire). L’ASL, si elle existe, devra être à jour de ses statuts (un guide est à votre disposition sur le site internet de la commune).
- Si tous les copropriétaires de la voie ne sont pas connus, le bureau des hypothèques à Aix-en-Provence pourra fournir aux copropriétaires et/ou au notaire les renseignements nécessaires pour acter la cession.
- Le transfert de la voie est effectué à titre gracieux au profit de la commune, les riverains supportant les frais de géomètre et de notaire.
- La contenance de l’intégration est constituée de l’emprise de la voirie et de ses dépendances, c’est à dire des réseaux souterrains et émergences.
- ATTENTION : avant d’entamer vos démarches, nous vous conseillons de vous rapprocher du service urbanisme de la commune.
Les conséquences de l’intégration
- La voirie reprise par la commune ne sera plus privée et deviendra donc communale.
- La commune pourra en disposer librement pour réaliser tout aménagement qu’elle jugera nécessaire.
- Tous les frais inhérents aux aménagements réalisés seront pris en charge par la commune.
Mise en conformité des Associations Syndicales Libres (ASL)
Le cadre juridique des associations syndicales de propriétaires a été modifié par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de la dite ordonnance.
Les associations syndicales libres (ASL) font partie des associations de propriétaires qui doivent faire l’objet d’une mise à jour de leurs statuts.
> En savoir plus sur la procédure de mise en conformité